Acuerdo para comprar un apartamento: el procedimiento para
Continuación. Comienzo: Parte 2. Saga de elegir un apartamento 2. Comprobación de la limpieza legal del apartamento - asegurándonos contra sorpresas
Aquí hay un evento de la vida real. El vendedor es un respetable veterano de la Gran Guerra Patria, un participante, una figura bien merecida, etc., y así sucesivamente. Después de la transacción, él no quiere dejar el departamento vendido. La policía invitó a volver a sus garantías de engaño, respaldado por un conjunto de insignias, órdenes, cartas. El informe se transfiere al juzgado. Las consultas
sobre la enfermedad, el papel con la información de una clínica privada que traza de los medicamentos que se encuentran en la sangre de un veterano, "testigos" garantías de que el vendedor acepta la decisión en un estado inadecuado, bajo la presión. .. el demandante en la reunión no es. Sus intereses son chicos jóvenes y duros con una dicción no muy bien establecida. El tribunal decide a favor de. .. ¡el demandante!
A pesar de que el contrato de venta notariado en blanco y negro indica que el contrato firmado por las partes después de recibir el vendedor del dinero para el apartamento, el tribunal garantías del Vendedor de que el dinero que había recibido. .. En pocas palabras - "¡Viva nuestra cancha, la corte más justa del mundo "!
Hay varias conclusiones de esta historia. En primer lugar, debe aceptar que durante la "obtención de un depósito, la transacción", todas las personas registradas en el departamento deben ser dados de alta.¡Verifique la implementación de este acuerdo!
El segundo. Al transferir dinero, debe obtener las llaves del apartamento del vendedor y( al menos, con él) ir de inmediato a su apartamento. Es mejor que para cuando se complete la venta del apartamento, el vendedor salga del apartamento. Si este no es el caso, luego de llegar con él, asegúrese de que se envíen.
inmediatamente después de la transacción debería terminar en su apartamento, cambiar las cerraduras y, mejor aún, cambiarlas junto con las puertas de entrada, si éstas no inspiran confianza.
Servicios para la compra y venta de la vivienda - la exactitud de la redacción
Pero, descartando todos, pero el "queso barato", usted ha pasado todas las pruebas anteriores y están listos para tratar y transferir el dinero al vendedor. Sin embargo, debes entender a tu contraparte. No es tan raro que el vendedor recopile los documentos necesarios( mientras gasta tiempo y dinero), y el comprador cambia de opinión( sin importar las razones) y rechaza la compra planificada.
Además, hay situaciones reales donde el dinero para el vendedor es realmente necesario para acompañar la transacción de venta de apartamento. Por ejemplo, para pagar deudas en facturas de servicios públicos, sin esto, no se le dará una parte de los documentos. Este problema está regulado por el vendedor que hace un depósito o un pago por adelantado. Es necesario entender la diferencia entre estos conceptos y prescribir claramente este momento en el acuerdo preliminar. El depósito
es una forma de garantizar una transacción tanto del vendedor como del comprador. En nuestro caso, como promesa, el comprador toma una cierta cantidad de dinero. De mutuo acuerdo, un tercero puede tomar el dinero, por ejemplo, una agencia inmobiliaria. Si las circunstancias todavía varían y: el comprador
- se niega a partir de la transacción, el importe de la garantía queda con el vendedor( el vendedor se transfiere por un tercero), el vendedor
- rechaza el acuerdo, el doble de la cantidad de la fianza compensa las expectativas no realizadas comprador.
Con la participación de un tercero como "guardia de seguridad", se debe dejar a ambas partes una promesa y una "respuesta" de igual tamaño, tanto para el comprador como para el vendedor. Esta interpretación del concepto de "promesa" está prescrita por ley. En el cálculo final, el pago de un apartamento se reduce por el monto de la hipoteca.
Advance es un pago preliminar para un apartamento. El monto del anticipo se incluye automáticamente en el pago futuro. La forma en que las partes deben comportarse en la terminación anticipada de la transacción está determinada únicamente por el contrato entre ellas. Es posible proporcionar, por ejemplo, un anticipo de 10 veces del anticipo, o su "no devolución" bajo ninguna circunstancia, algún pago del anticipo de los servicios de la agencia.
Si el acuerdo preliminar no refleja este punto, es poco probable que sea posible evitar problemas y "confrontaciones" en caso de una transacción incompleta. El caso debe estipular un punto separado en el contrato preliminar cuando, en caso de fuerza mayor( incendio, deslizamiento de tierra o inundación), el apartamento pierde una parte o la totalidad de su valor.
Y lo más importante: para concluir un contrato preliminar es necesario, y es necesario concluirlo con un anfitrión cuidadosamente revisado del apartamento .Con la indicación de los datos de pasaporte del propietario y todos los requisitos de los documentos de título para el apartamento. Desafortunadamente, los estafadores a menudo son "limitados" al recolectar promesas / adelantos y se esconden con ellos.
hecho, 10 veces en 1000-2000 no hará $ sinvergüenzas gente rica para toda la vida, pero específicamente la pérdida de su "verde" estropear permanentemente el estado de ánimo. En este caso, debe tener cuidado con los "quesos baratos" y "caros".Tal estafa sugiere:
- Exagerar el monto del pago por adelantado. Es decir.si en lugar de comprar uno en el mercado, se requiere un máximo de dos mil dólares dos o tres veces más, recuerde este "demandante".Es muy posible que lo reconozca en el estrado "la policía los está buscando".
- Subestimación sustancial del costo del departamento.
- Retraso en el período de liquidación final. Esto se hace para recolectar la mayor cantidad posible de la compañía de las víctimas.
No se excluye la opción de un simple "desplazamiento" de anticipos."Empresa" dentro de unos pocos meses de uso el dinero recibido como pre-pagos( en forma de pago por adelantado), y luego con el pretexto de fuerza mayor ficticia cancela la transacción y devuelve el número de perdida contra la inflación su "peso" del dinero.
Para excluir esta posibilidad( al menos legalmente), pre-pago es necesario registrarse como garantía y asegúrese de duplicar el punto ley de retorno( en el caso de la negativa por parte del vendedor de la transacción) de la suma doble. Al mismo tiempo, se requiere enumerar las circunstancias de fuerza mayor bajo las cuales se devuelve el dinero sin "duplicar".
Los estafadores inclinados a los efectos teatrales organizan actuaciones completas. En una oficina "rica" alquilada por varias horas, toman dinero para la transacción. Por supuesto, sin cajas registradoras. Aunque en este caso el letrero "Contabilidad" arriba de una de las habitaciones puede colgar.
El dinero se pasa a través de un "detector" pre-preparado de billetes de banco, lo que indica cordialmente la presencia de billetes falsos. Representantes "indignados" del vendedor piden ayuda. Aparece "servicio de seguridad" o "policía" y "retira evidencia": su dinero( por supuesto, real).La probabilidad de volver a ver estafadores y su dinero es muy cercana a cero.
Otro punto importante. No es ningún secreto que la cantidad real a menudo difiere de la especificada en el contrato: los costos de las partes de la transacción se reducen en proporción a la reducción de su monto. Esta circunstancia es utilizada por vendedores inescrupulosos, bajo cualquier pretexto, desafiando la transacción e incluso devolviendo, pero significativamente menos, el monto al comprador. Por lo tanto, incluso si el vendedor decidió especificar en el acuerdo subestimado la cantidad cuando hay un registro de la transacción de compra y venta de la vivienda, debe asegurar - para tomar el comprador un recibo por la cantidad real.
Es necesario que el recibo sea escrito por el vendedor en persona. El recibo debe incluir el nombre completo del vendedor, los datos de su pasaporte, el monto de la transacción en palabras y qué cantidad exactamente se devolverá al comprador al finalizar la transacción.
Sabiendo que en manos de las partes el recibo( y su copia) en la obtención de dinero real, ningún ciudadano en su sano juicio( incluido el vendedor y el comprador) no iniciará un litigio para revisar la transacción. Después de todo, si tal recibo es "flotado", no habrá suficiente de ninguna de las partes: el estado es difícil de reprimir los intentos de engañarlo. Y esta carga recae tanto en el vendedor como en el comprador: engañadores maliciosos.
Sin embargo, ninguno de nosotros es inmune al comportamiento inadecuado de las personas. Por lo tanto, vale la pena pensar cuidadosamente cuando se lleva a cabo la transacción de venta de departamentos, los documentos con las cifras subestimadas lo colocan en una posición inestable. Un argumento muy fuerte para la transferencia real de dinero es el acuerdo con el comprador a través del banco. Con una indicación del propósito del pago - el pago de un apartamento en tal y tal dirección, bajo el contrato No. tal y tal de tal y tal número. Conocer el valor real del departamento, concluir un contrato preliminar detallado y realizar la transferencia de dinero a través del banco, puede evitar muchos problemas. Esto se describe con más detalle a continuación.
El procedimiento para calcular cuándo comprar un departamento: ¿cómo no pagar en exceso el exceso?
Es muy importante que el comprador conozca los precios prevalecientes para bienes inmuebles, similar al que eligió para sí mismo. Esto es importante para no pagar en exceso y no caer en la red de estafadores. El precio debe ser de doble cara. Primero, llama por teléfono a las ofertas similares a las suyas, y también llama a las agencias para preguntar si hay una oportunidad de comprar con su ayuda lo que ya recogió usted mismo.
Es posible que las agencias ofrezcan algo digno de consideración. Si no tienen propuestas específicas, te asesorarán más objetivamente, porqueen este caso, no necesitan "empujar" sus productos. La segunda parte de la auditoría también consiste en contactar a las agencias, pero ya con la cuestión de vender "tu" apartamento.
Está claro que es mejor no llamar a las agencias a las que acaba de llamar, o puede cargar un "anillo" a otra persona. Como resultado, obtienes un "tenedor" de precios. En el medio, se encontrará el valor deseado. Ahora puede rastrear claramente los casos sospechosos de precios subestimados( o inflados) y ofertas "rentables".
Por supuesto, los estafadores saben que el precio subestimado causa sospecha. Pero también saben que debe haber un "cliente" que se verá atraído por el "queso barato" y se meterá en una "ratonera".Y esto sucederá mucho más rápido que la apariencia de un comprador de un departamento a un precio promedio. A continuación hay dos ejemplos de propuestas "rentables" en las que se puede llegar a un acuerdo para comprar un apartamento.
Se le ofrece contribuir con parte del dinero para el apartamento, generalmente la mitad del monto requerido, y el pago restante para instalar a muy bajo interés. La empresa intermediaria( con mayor frecuencia, la cooperativa) también recibe un pago bajo por sus servicios( 2-3%) y se compromete a buscar alojamiento en un nuevo edificio de acuerdo con sus necesidades.
A veces, los "representantes de la cooperativa" ofrecen inmediatamente firmar un contrato para uno de los apartamentos presentados, la mayoría de las veces sin mostrar este departamento. En el caso de una "pirámide" de los primeros miembros reciben los préstamos para la compra de apartamentos,( la parte usada del dinero recibido de estos "clientes"), lo que informan a todos listos para ser engañados por los próximos candidatos.
Sin embargo, muy rápidamente resulta que, de hecho, el interés sobre los préstamos otorgados a los primeros participantes es varias veces superior al acordado con los intermediarios. Y( aquí estamos hablando de estafadores de un tipo diferente -más modestos), los estafadores disuelven silenciosamente o arruinan a su cooperativa sin cumplir ninguna obligación.
Por alguna razón, ninguno de los engañados:
- no entiende que el pago al comprar un apartamento en el propuesto 5-7-10% anual para un préstamo no es realista en un entorno bancario del 15%;
- no presta atención a la hora de hacer el dinero que se le dio un pedazo de papel( orden de crédito) llena de forma manual, y las cajas registradoras o cuentas en la "oficina" del intermediario no existe;
- no está alarmado por el hecho de que casi no hay referencias e información acerca de usted mismo, como un futuro pagador del préstamo, no necesita ser presentado.
Es posible y directamente opuesto, desde el punto de vista de la colección de documentos, opción. Al comprador se le ofrece comprar un apartamento a plazos, nuevamente bajo un interés poco realista. En el mercado secundario - 8-9%, en el caso de la nueva construcción - aún más gratamente - 6-7% anual, sin seguro ni comisiones. Al mismo tiempo obligan al solicitante a recoger muchos documentos, lo que cambia su atención al proceso de recopilación de los documentos "necesarios".
El contrato consiste en proporcionar "servicios legales": preparar documentos para el banco, verificar la "limpieza" del apartamento, etc. El dinero en la cantidad del 20-30% del valor encontrado por el comprador mismo( o el departamento ofrecido aquí) debe pagarse, como en el caso anterior, directamente a la empresa intermediaria. Este último "se compromete" a transferir este dinero al banco como anticipo.
Este momento se pierde en el contrato firmado. El procedimiento para transferir dinero del "comprador" a la compañía se simplifica al límite. Naturalmente, el dinero se instala en la empresa y es casi imposible devolverlo al "comprador".Después de todo el contrato se concluye en la prestación de "servicios legales", y ellos, en la opinión de "empresa", se prestan en su totalidad.
compra y venta de la vivienda - una regla para el cálculo de la
óptima Hay suficientes manera sencilla y eficaz para generar los pagos sin efectivo al comprar un apartamento, que no lo hace "trabajo" la mayoría de los esquemas fraudulentos. Utilizamos el término bancario "carta de crédito irrevocable".El cálculo se realiza a través de un banco de confianza( un banco en el que confían tanto el vendedor como el comprador).Reservamos dinero para la transacción en forma de una carta de crédito irrevocable por un período suficiente para preparar los documentos y realizar la transacción en su totalidad. La carta tripartita del contrato de crédito se registra como las condiciones de revelación que:
- inscrita en el Registro Estatal Unificado de los derechos de propiedad a la vivienda al comprador, extraer
- todos los prescritos por el vendedor de personas( si los hay),
- reivindicado por una tercera fiesta de lanzamiento de la vivienda por parte del vendedor( en la lata como terceropara actuar como una agencia de bienes raíces).
El depósito / anticipo en este caso no puede transferirse a las manos del vendedor. Si es necesario realizar algún gasto, el vendedor puede tomar un préstamo a corto plazo en el mismo banco en la seguridad de su departamento. Si el acuerdo se rompe, el vendedor al final de la carta de crédito obtiene su dinero sin problemas innecesarios. Está claro que la "congelación" una cantidad considerable de dinero por unos meses, nadie quiere, pero con este método de cálculo, el vendedor garantiza que no pierde la totalidad del importe. Por cierto, puede reservar dinero después de que el vendedor haya preparado todos los documentos necesarios para la transacción.
Si el vendedor simplemente rechaza dicho esquema de cálculo, lo más probable es que tenga miedo de acciones que no le son del todo comprensibles. Si, sin embargo, comienza a argumentar que un procedimiento de este tipo para el cálculo de la hora de comprar un apartamento que es malo, y otras variantes tienen una ventaja - es muy probable que en frente de usted "se desmorona pequeño demonio" tramposo.
Continuación de lectura: Parte 4. Saga sobre la elección de apartamento 4. Hacer un trato con el notario
