Verifikasi komprehensif apartemen saat membeli - apakah layak untuk menjadi sangat teliti?
LanjutanAwal: Bagian 1. Saga memilih apartemen 1. Jenis rumah dan pilihan apartemen. Rumah terbuat dari balok busa dan bangunan lainnya - kita mulai membeli apartemen dengan kriteria ini
Untuk apartemen, yang terbaik adalah tidak adanya cerita pendahuluan. Kondisi ini sering terpenuhi saat membeli apartemen di gedung baru langsung dari pengembang, di sini risiko tertipu minimal. Namun, dalam kasus ini, selama pembangunan pangsa ekuitas, ada:
- terjual( lebih dari satu kali),
- disumbangkan,
- diwariskan.
Dan setelah meletakkan rumah itu dalam operasi dan mendokumentasikan dokumen, apartemen dapat ditransfer dengan kontrak sewa. Di apartemen gedung baru setelah pendaftaran dokumen penyewa bisa didaftarkan. Bagian dari penyertaan modal dapat dikeluarkan bukan untuk satu orang, dan pemilik rumah apartemen mungkin, misalnya, suami istri atau tiga saudara laki-laki.
Jadi mari kita lihat kasus umum. Membeli apartemen dari pemegang saham gedung baru tersebut setelah menempatkan rumah tersebut dalam operasi dan memproses dokumen untuk apartemen ini di banyak posisi justru berada dalam kategori umum. Bedanya, gedung baru itu biasanya masih memiliki "sejarah pendek".
Setelah melakukan commissioning gedung baru dan pendaftaran dokumen untuk apartemen( prosedur untuk mendapatkannya akan dijelaskan di bawah), hanya orang-orang yang disebutkan dalam akta judul yang dapat bertindak sebagai penjual apartemen yang Anda pilih.
Perhatian khusus harus diberikan pada apartemen, dirancang dengan hak pewarisan. Dalam kasus ini, setelah transaksi jual beli, "dibatalkan" dan orang yang tidak terhitung dapat "berenang" dengan keinginan kuat untuk menantang hak Anda.
Satu hal lagi. Memeriksa sejarah apartemen lebih baik tidak mempercayai siapapun, bahkan makelar barang tak ternilai yang telah menemukan properti yang indah bagi Anda( walaupun partisipasi suportifnya dalam proses verifikasi disambut baik).Ya, dalam kasus perselisihan yang hilang karena suatu transaksi, makelar barang mungkin kehilangan reputasinya. Anda - tak terukur lagi - atap di atas kepala Anda. Dan itu sangat mungkin, dan uang yang dikeluarkan, atau sebagian besar dari mereka, jadi pemeriksaan hukum apartemen harus dilakukan dengan kehadiran Anda yang aneh dan partisipasi aktif.
Menerima dan memeriksa dokumen untuk apartemen di gedung baru
Setelah menyelesaikan semua pekerjaan( dan konstruksi dan penyelesaian) yang disediakan oleh proyek tersebut, pengembang mengundang perwakilan BTI untuk pengukuran dan menyiapkan dokumentasi teknis untuk pendaftaran negara rumah tersebut. Setelah melakukan inspeksi terhadap perwakilan pengawasan arsitektural( paling sering bersamaan dengan sekelompok pemangku kepentingan yang tidak acuh tak acuh), pengembang menghilangkan kekurangan dan menerima tindakan penerimaan rumah tersebut.
Yang terakhir ini dikirim ke administrasi negara setempat, yang mengeluarkan izin untuk memindahkan rumah tersebut ke dalam operasi. Rumah menerima alamat surat dan akses ke semua komunikasi kota. Pengembang mengadakan kesepakatan dengan perusahaan yang akan melayani rumah sebelum kemungkinan solusi penyewa untuk pembuatan kondominium. Setelah itu, pada pertemuan dengan masing-masing pemilik apartemen, tindakan pemindahan apartemen ditandatangani, dan pemiliknya menerima kuncinya.
Jadi, sudah selesai! Pemilik diberikan untuk lama menderita, dan dengan kunci membuka pintu ke apartemennya. Dia merasa dirinya sebagai pemilik beruntung dari real estat yang disayangi. Namun, perasaan, seperti yang sering terjadi, menipunya. Bersama dengan kunci dan tindakan pengalihan, dia memang menerimanya, namun hanya berkesempatan menjadi pemilik yang bahagia.
Dia akan menghadapi tahap registrasi hukum berikutnya yang tidak nyaman. Proses ini tidak hanya bergantung pada hal itu dan bisa bertahan lama. Terkadang orang tinggal bertahun-tahun di apartemen yang mereka bayar, secara formal mereka bukan pemiliknya.
Selama periode ini tidak mungkin menjual "real estat" Anda di gedung baru.
Membuka jalan ke pendaftaran negara transfer apartemen individu pengembang ke salinan ruang pendaftaran izin untuk menempatkan rumah ke dalam operasi dan sejumlah dokumen lainnya. Setelah itu peserta pembangunan bersama harus menyerahkan ke ruang pendaftaran:
- sebuah pernyataan tentang pendaftaran negara atas namanya sendiri;Dokumen
- tentang pembayaran tugas negara;Perjanjian
- tentang partisipasi dalam pembangunan bersama + semua perjanjian tambahan;Tindakan transfer transfer
- , ditandatangani oleh pengembang dan orang-orang yang membayar untuk pembangunan apartemen tersebut;Denah rencana
- dan rencana apartemen Anda( perlu mereka bertepatan);
- salinan paspor Anda;
- surat kuasa yang disertifikasi oleh notaris jika pemiliknya mempercayai seseorang untuk melakukan semua tindakan yang diperlukan untuk mendapatkan dokumen.
Periode yang diberikan oleh undang-undang untuk pendaftaran kepemilikan adalah 30 hari dalam kasus kami. Setelah pemeriksaan menyeluruh atas dokumen yang diajukan, entri yang sesuai dibuat dalam Daftar Hak Unified State, dan pemilik apartemen tersebut menjadi pemilik sahnya.
Jelas bahwa prosedur yang rumit seperti itu jarang berjalan "tanpa hambatan", terkadang pemilik apartemen harus masuk ke dalam kepemilikan oleh keputusan pengadilan. Yang terakhir, bersama dengan dokumen dari BTI, diserahkan ke ruang pendaftaran, dan dalam 30 hari pemilik apartemen mengambil haknya, terlepas dari keputusan konflik "hulu" lainnya.
Jadi, hanya sertifikat kepemilikan yang diberikan oleh Kamar Pendaftaran memungkinkan pemilik apartemen pertama di gedung baru menjualnya, memberikannya, mentransfernya melalui warisan atau berdasarkan perjanjian anuitas. Lakukan ini hanya orang-orang yang ditunjukkan dalam sertifikat yang disebutkan di atas. Selanjutnya, perhatikan langkah-langkah yang perlu dilakukan sebelum membeli apartemen di gedung baru.
Memeriksa kebersihan legal apartemen dan pemiliknya
Tidak adanya yang terakhir dan representasi kepentingannya oleh wali amanat adalah kesempatan untuk keraguan yang sangat serius dan, mungkin, penolakan terhadap transaksi tersebut. Apalagi jika surat kuasa hak untuk mewakili kepentingan terdaftar di luar negeri, karena pada saat transaksi itu bisa dibatalkan. Jika Anda masih melakukan kesepakatan dengan perwakilan secara proxy, Anda perlu hati-hati memeriksa apa sebenarnya yang dapat dilakukan orang yang terpercaya, apakah hanya untuk menandatangani kontrak atau, misalnya, untuk menerima uang untuk suatu transaksi, dll. Dianjurkan untuk mengunjungi kantor notaris di mana surat kuasa dikeluarkan, dan untuk menentukan bagaimana proses ekstradisi berlangsung.
Tetapi bahkan ketika pemilik properti itu ada sebelum Anda, satu jabat tangan tidak cukup. Pastikan untuk mengambil paspor dan ceknya( dengan akurasi setiap huruf dan angka) identitas data paspor dengan data yang tercantum dalam akta judul. Tentu saja, dokumen judul harus dengan segel "basah". Tidak ada salinan pada saat verifikasi tidak sesuai.
Masuk akal dan periksa paspor itu sendiri. Setelah menuliskan seri, nomor dokumen, tanggal penerbitan, nama pemiliknya, Anda dapat memastikan di paspor bahwa dokumen semacam itu benar-benar dikeluarkan. Untuk mengetahui bahwa dia dikeluarkan persis kepada orang yang mewakili apartemen sebagai pemiliknya, Anda dapat dengan mengunjungi meja paspor dan dengan dokumen tersebut, dan beserta pemiliknya.
Lebih sulit untuk mengetahui apakah pemilik apartemen itu legal. Untuk melakukan ini, perlu memeriksa penjual di apotek psiko-neurologis dan narkotika dan mendapatkan pertanyaan yang relevan di sana. Jika ini tidak dilakukan dan ternyata pemilik apartemen - klien perusahaan ini atau pada saat penandatanganan kontrak berada di bawah pengaruh obat-obatan terlarang( sertifikat semacam itu juga disediakan oleh "perwakilan penjual" licik), kontrak penjualan apartemen dapat dibatalkan.
Sistem birokrasi kita tidak sempurna. Oleh karena itu, jika pemilik apartemen telah mengubah tempat tinggalnya, dia harus melewati apotik untuk semua alamat sebelumnya. Bagaimanapun, data pelanggan mengenai perusahaan ini mungkin hilang saat pengiriman atau bahkan "basi" di salah satu alamat.
Namun, jika apartemennya sangat digemari, Anda bisa memeriksa penjual oleh dokter yang berkualitas saat melakukan transaksi( di hadapan notaris).Jika ada wali resmi( wali amanat), akan cukup untuk mendapatkan persetujuannya, yang diberi sertifikat oleh otoritas perwalian.
Tentu saja, jika pemilik apartemen tidak sendiri, maka kehadiran semua pemilik bersama pada transaksi( dengan "bagian kedua" mereka) atau persetujuan khusus untuk penjualan apartemen oleh semua orang yang disebutkan di atas diperlukan.
Dengan demikian, tidak mungkin melakukan transaksi dengan pemilik( pemilik) sebuah apartemen yang bertindak melalui wali amanat, master( pemilik) yang tidak kompeten, dengan orang( orang) yang paspornya menyebabkan kecurigaan.
Verifikasi dokumen saat membeli apartemen - terkadang terletak di permukaan
Biasanya dokumen judul adalah judul atau kontrak:
- dari penjualan;Hadiah
- , pertukaran;
- berhak untuk mewarisi;Keputusan pengadilan
- ;Anuitas
Seperti yang telah kita catat, setelah menerima sertifikat kepemilikan, sebuah apartemen di gedung baru dapat diasingkan oleh semua metode di atas. Aturan umum untuk semua kontrak - seharusnya tidak mengandung sedikit pun penghapusan dan pemalsuan. Koreksi, jika ada, harus disertifikasi dengan tanda tangan para pihak, bersertifikat dan disegel dengan tanda tangan dan meterai notaris. Cetakan bisa dilihat dengan jelas, gaya penyajiannya tidak membolehkan penafsiran ganda.
Hampir tidak mungkin membedakan dokumen palsu dari warga yang tidak berpengalaman. Nah, sebagai orang yang mengambil dokumen untuk pertama kalinya dalam dua puluh tahun terakhir, akan menentukan tingkat kejelasan pers atau kebenaran bentuk perjanjian dan tempat "kemungkinan interpretasi ganda"?Percobaan
dengan definisi "pemalsuan" dokumen dilakukan lebih dari satu kali. Dan mayoritas mutlak warga biasa "terbang" bahkan pada tingkat pemalsuan rata-rata. Oleh karena itu, selain pembeli( dan bahkan makelar barang tak tentu), dokumen harus diperiksa saat membeli apartemen oleh spesialis di bidang ini - notaris yang Anda percaya dan siapa yang akan melakukan transaksi Anda di masa depan.(Kita akan membicarakan pilihan notaris).
Setelah memeriksa dokumen pemalsuan, masuk akal untuk memeriksa, lebih baik, dengan bantuan notaris, bahwa dokumen tersebut terdaftar di badan negara dengan cara yang benar.
Kami telah berbicara tentang kesepakatan donasi. Kami menambahkan contoh berikut: orang yang menjual apartemen kepada Anda, menerimanya sebagai hadiah atau warisan bukan dari keluarga dekat, dan itu terjadi baru-baru ini. Keinginan untuk menyingkirkan "kebahagiaan" baru-baru ini ditambahkan, dan bahkan dengan harga rendah - sebuah kesempatan untuk berpikir dengan baik dan, setidaknya, untuk melakukan verifikasi lebih seksama terhadap keadaan pemberian / kemauan.
Beberapa kata tentang kontrak sewa. Berdasarkan perjanjian ini, pemilik apartemen mentransfernya ke orang lain, pembayar uang sewa. Pemilik baru secara berkala membayar jumlah sebelumnya, sesuai kontrak. Kontrak sewa dianggap tidak valid jika tidak disertifikasi oleh notaris. Selain itu, undang-undang tersebut mensyaratkan pendaftaran negara wajib atas kesepakatan semacam itu saat apartemen tersebut diasingkan.
Dua varian dari kesepakatan sewa dimungkinkan:
- dengan pembayaran harga apartemen;
- tanpa pembayaran
Dalam kasus pertama, kontrak sewa dianggap sebagai semacam kontrak penjualan. Perbedaannya adalah bahwa jumlah nilai sebuah apartemen dalam kasus anuitas tidak dibayar sekali, namun dalam jangka waktu tertentu. Pembayaran "sewa" periodik dilakukan terlepas dari pembayaran biaya apartemen.
Pilihan kedua tidak memerlukan pembayaran sebuah apartemen. Kontrak semacam itu dianggap sebagai varian dari perjanjian pemberian hadiah. Sewa bisa terdiri dari tiga jenis:
- konstan;
- seumur hidup;
- kontrak untuk pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan.
Tanpa menjelaskan lebih lanjut dan seluk-beluk kontrak sewa( dan ada banyak di antaranya), kami akan kembali ke masalah membeli dan menjual apartemen yang diterima penjual di bawah kontrak semacam itu. Bagaimanapun, sebuah apartemen di gedung baru juga dapat ditransfer ke penjual Anda saat ini dengan kontrak sewa. Kontrak Sewa
- kontrak "terbebani".Ie. Anda membeli apartemen dengan beban kewajiban tertentu. Dengan berbuat demikian, Anda menganggap semua kewajiban penjual apartemen ini. Menjadi pemilik berikutnya, Anda harus melakukan pembayaran sewa, terus membayar biaya apartemen kepada pemiliknya, yang mentransfernya berdasarkan kontrak sewa - untuk melakukan segala hal yang ditentukan dalam kontrak sewa. Jadi, sebelum membeli apartemen seperti itu, ada baiknya untuk mengetahui apakah sebuah kesepakatan menguntungkan bagi Anda.
Pemeriksaan cermat terhadap akta termasuk memeriksa apakah ada syarat untuk menghentikan kontrak masa depan Anda. Misalnya, dalam kontrak penjualan, yang Anda periksa, pembayaran yang ditangguhkan diberikan. Jika orang yang menjual apartemen Anda tidak membayar biaya apartemen tepat pada waktunya, maka ini adalah kesempatan untuk mengenali kontrak masa depan Anda sebagai tidak valid. Dan jika batas akhir pembayaran terakhir belum sampai, dan pembayarannya belum dilakukan - penjual belum menjadi pemilik properti sepenuhnya, dan karenanya, tidak berhak menjualnya.
Jika tiba-tiba ternyata ada kontradiksi antara dokumen yang dikumpulkan untuk penjualan dokumen, maka perlu dilakukan melalui rantai dimana kontradiksi ini lahir dan menerima salinan dokumen yang hilang atau yang keliru.
Kondisi tambahan untuk transaksi( sitaan atau batasan) mungkin muncul. Orang dengan hak atas apartemen ini bisa "berenang".Dan jika ini memberi alasan untuk mengenali transaksi masa depan sebagai tidak valid, Anda perlu mencari real estat lainnya.
Perlu memeriksa dokumen apartemen dari BTI dengan perangkat sebenarnya dari wilayahnya. Setiap pergeseran di dinding, kerusakan atau penyelesaiannya, bahkan pembuangan apartemen dari dapur yang tidak perlu, dianggap sebagai pelanggaran administratif. Semua ini bisa dilakukan hanya dengan kesepakatan dengan pemerintah daerah. Semua perubahan yang dihasilkan( diizinkan) harus tercermin dalam rencana apartemen yang diterima di BTI.
Perhatian khusus harus diberikan pada alamat apartemen yang sedang dijual. Setelah semua, kontrak dapat menentukan alamat bangunan, yang tidak ada hubungannya dengan rumah pos, yang menurutnya rumah dan, karena itu, apartemen tersebut terdaftar. Jelas bahwa dalam versi ini, pembeli, yang telah membayar uang, akan dalam kasus terburuk tidak menerima real estat apapun. Di tempat terbaik di tikungan "beban" atau apartemennya di lantai pertama / terakhir, meskipun dia melihat pilihan paling bergengsi.
Scammers pergi untuk mengganti nameplates dengan alamat rumah. Misalnya, di dekat gedung baru, struktur bobrok menempel di sana. Pembeli, setelah memeriksa apartemen indah yang baru dibangun, benar-benar menandatangani kontrak dan membayar uang untuk itu tidak jelas apa yang ada di "perkampungan kumuh" terdekat.
Poin yang sangat penting .Bila Anda menerima semua dokumen( sertifikat dan pernyataan) oleh penjual, Anda harus hadir secara pribadi. Jadi, sangat penting untuk hati-hati memeriksa apartemen saat membeli, dibuat bersama dengan para ahli di bidang ini.
Baca kelanjutan: Bagian 3. Saga memilih apartemen 3. Kesepakatan untuk penjualan apartemen atau bagaimana menangani uang dengan benar?
Pemeriksaan hukum apartemen dan mencari pemilik bersama apartemen
Semua pemilik bersama harus diperiksa dengan hati-hati dan dalam semua poin. Lagi pula, alasan kemungkinan penghentian kesepakatan sama beratnya bagi semua pemilik bersama. Paling sering, bangunan baru tidak punya waktu untuk mendapatkan orang yang terdaftar dan tinggal di dalamnya pada saat penjualan, tapi kadang kala terjadi, dan pembeli harus siap untuk melakukan pergantian peristiwa semacam itu.
Menurut ekstrak yang diperluas dari buku rumah adalah mungkin untuk mengetahui penyewa mana yang terdaftar saat ini di apartemen yang Anda minati, dan yang mana dari mereka, pada saat penjualan, mempertahankan hak tinggal di dalamnya. Dapatkan ekstrak bisa pemilik apartemennya benar-benar gratis di kantor perumahan di tempat tinggal. Untuk melakukan ini, dia harus memiliki: sertifikat
- dari BTI atau sertifikat kepemilikan properti dari daftar hak dan transaksi Real Estate Negara Bersatu;
- adalah dokumen judul - sebuah kesepakatan, yang jenisnya tercantum di bawah ini;Paspor
- dan akte kelahiran semua orang yang terdaftar di apartemen.
Tanpa dokumen lengkap, pernyataan GEK tidak diberikan - perlu untuk melindungi privasi informasi pribadi, jika tersedia, pernyataan tersebut akan siap dalam satu hari. Mungkin salah satu orang yang terdaftar di apartemen tidak hadir. Dan tidak ada yang tahu dimana orang ini saat menyiapkan dokumen untuk penjualan apartemen tersebut. Orang seperti itu disebut "hilang".
Seseorang tidak dapat hadir karena berbagai alasan: dalam perjalanan jauh( dengan misi rahasia atau di tempat-tempat penahanan), berhati-hatilah dalam perawatan jangka panjang, dll. Sangat mungkin bahwa "orang yang hilang" setelah menjual apartemen( bahkan setelah beberapa tahun) menjadi benar-benar hadir dan mulai menantang transaksi tersebut.
Bahkan izin menjual apartemen yang diperoleh dari tempat kurungan tidak menjamin "kebersihan" transaksi tersebut. Seringkali, istilah "habis" dan orang yang dibebaskan, menyatakan bahwa persetujuan yang dia tulis diberikan di bawah tekanan dan memerlukan tinjauan atas kesepakatan tersebut. Oleh karena itu, kehadiran orang tersebut - alasan untuk mencari apartemen lain untuk dibeli.
Pemeriksaan hukum kami terhadap apartemen sebelum pembelian baru saja dimulai! Jika bangunan baru sudah dihuni( setidaknya sebagian), bicaralah dengan tetangga. Omong-omong, dalam percakapan menggambarkan orang yang Anda ajak bicara, sama seperti pemilik apartemen masa depan Anda. Pada tahap ini, informasi yang sangat menarik bisa muncul.
Pastikan untuk menentukan apakah penjual memiliki istri sipil( suami sipil).Secara hukum, dia( dia) tidak dapat dilibatkan dalam transaksi tersebut, namun sebenarnya setelah itu bisa menuntut pembatalannya. Dan kasus semacam itu, sayangnya, "memiliki tempat untuk menjadi" - dengan diadopsinya keputusan pengadilan yang mendukung penggugat.
Masuk akal dan naik banding ke kantor perumahan( jika pemiliknya berhasil mendaftar), didukung oleh jaminan persahabatan yang material. Di ZhEKe Anda tidak hanya bisa mendapatkan daftar semua pemilik apartemen sebelumnya. Banyak informasi tambahan, terkadang sangat menarik dan bermanfaat, Anda bisa memberi tahu paspornya. Tukang kunci dan tukang listrik dari perusahaan jasa juga dapat "memberikan" rincian penting tentang rumah dan penghuninya.
Setelah mendapat ekstrak dari USRD Anda akan mempelajari keseluruhan sejarah apartemen - apakah pemiliknya telah berubah dan siapa mereka, apakah apartemen tersebut berhasil ditangkap dan di bawah larangan untuk dijual. Jika pemilik bangunan baru telah berubah( terutama beberapa kali), kemungkinan besar Anda, pembeli bonafide, mencoba "mengganti".Dan sebaiknya Anda melepaskan kesepakatan "menguntungkan" ini. Kesimpulan yang sama harus dilakukan jika terjadi sengketa, penangkapan dan pelarangan penjualan real estat, yang telah Anda jaga. Bagaimanapun, usahakan untuk berkenalan dengan pemilik kedua dari belakang.
Ini akan menjadi berlebihan untuk diterapkan pada Daftar Keputusan Yudisial Tunggal. Jika ternyata apartemen di gedung baru berhasil menjadi subyek proses hukum, pastikan untuk memeriksa( dengan partisipasi seorang pengacara khusus) apakah kasus tersebut dapat dilanjutkan karena keadaan yang( tiba-tiba) akan dibuka setelah Anda membeli apartemen ini.
Anak-anak, seperti biasa, perhatian khusus. Jika anak di bawah umur( anak-anak) terdaftar di apartemen, pada saat transaksi, izin penjualan apartemen dari dewan wali harus diperoleh. Jadi, cari tahu segala hal yang mungkin terjadi tentang masing-masing pemilik bersama dan lingkungan sekitarnya, yang memungkinkan semua kemungkinan kejadian dan berbicara dengan tetangga.
