Acordul de achiziție a unui apartament - procedura pentru continuarea
.Început: Partea 2. Saga alegerii unui apartament 2. Verificarea curățeniei legale a apartamentului - asigurarea de surprize
Aici este un eveniment real de viață.Vânzătorul este un veteran respectabil al Marelui Război Patriotic, un participant, o figură bine meritată etc. și așa mai departe. După tranzacție, nu dorește să părăsească apartamentul vândut. Poliția invitată de dvs. înapoi la asigurarea lui de înșelăciune, susținută de un set de regalii, ordine, scrisori. Dezbaterea este transferată instanței. Cereri
despre boala, hârtia cu informația de la o clinica privata care urme de droguri găsite în sângele unui veteran, „martori“, asigurări că vânzătorul acceptă decizia într-o stare necorespunzătoare, sub presiune. .. reclamantul în ședința nu este. Interesele sale sunt niște băieți dornici, cu o dică foarte bine stabilită.Instanța decide în favoarea. .. reclamantului!
În ciuda faptului că notariala contractul de vânzare în alb-negru, a indicat că contractul semnat de părți după ce a primit vânzătorul de bani pentru apartament, instanța asigurări Vânzătorului că banii pe care a primit. .. Pe scurt - „Trăiască instanță noastră, curtea cea mai dreaptă din lume "!
Există mai multe concluzii din această poveste.În primul rând, trebuie să fiți de acord că în timpul "primirii unui depozit - tranzacția" toate persoanele înregistrate în apartament trebuie să fie evacuate din acesta. Verificați punerea în aplicare a acestui acord!
Al doilea. Atunci când transferați bani, trebuie să primiți cheile apartamentului de la vânzător și( cel puțin, cu el) să mergeți imediat la apartamentul dvs. Este mai bine ca până la terminarea vânzării apartamentului, vânzătorul a părăsit apartamentul. Dacă nu este cazul, atunci după ce ați venit cu el, asigurați-vă că sunt expediați. Că
imediat după tranzacție ar trebui să ajungeți la apartamentul dvs., să schimbați încuietorile și, mai bine, să le schimbați împreună cu ușile de intrare, dacă acestea nu inspiră încredere.
Efectuarea cumpărarea și vânzarea apartamentului - corectitudinea
formulare Dar, respingând toate, dar „brânză ieftine“, ai petrecut toate testele de mai sus și sunt gata să se ocupe și de a transfera bani către vânzător. Cu toate acestea, trebuie să înțelegeți omologul dvs. Nu este atât de rar că vânzătorul colectează documentele necesare( în timp ce cheltuie atât timp cât și bani), iar cumpărătorul își schimbă mintea( indiferent de motivele) și refuză achiziția planificată.
În plus, există situații reale în care banii către vânzător sunt cu adevărat necesare pentru a însoți tranzacția de vânzare apartament. De exemplu, pentru a plăti datorii pe facturile de utilități - fără aceasta, nu i se va da o parte din documente. Această problemă este reglementată de către vânzător efectuând o depunere sau o plată în avans. Este necesar să se înțeleagă diferența dintre aceste concepte și să se prescrie în mod clar acest moment în acordul preliminar. Depunerea
este o modalitate de a garanta o tranzacție atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului.În cazul nostru, ca un angajament, cumpărătorul primește o anumită sumă de bani. Prin acord reciproc, o terță parte poate lua banii, de exemplu, o agenție imobiliară.În cazul în care circumstanțele variază în continuare și:
- cumpărător refuză să de la tranzacție, valoarea garanției rămâne cu vânzătorul( vânzătorul este transferat de către un terț), vânzătorul
- refuză afacere, dubla valoarea garanției compensează cumpărătorul așteptările nerealizate.
Cu participarea unei terțe părți ca „zalogohranitelya“ colaterale și „otvetku“, în cantități egale, ar trebui să-i lase pe ambele părți - atât cumpărător și vânzător. Această interpretare a conceptului de "gaj" este prevăzută de lege. La calcularea finală, plata pentru un apartament este redusă cu suma ipotecii.
Advance este o plată preliminară pentru un apartament. Suma avansului este inclusă automat în plata viitoare. Modul în care părțile ar trebui să se comporte în momentul încetării anticipate a tranzacției este determinat exclusiv de contractul dintre acestea. Este posibil să se furnizeze, de exemplu, un avans de 10 ori al avansului sau "non-returnarea" în niciun caz, o anumită plată de la plata în avans a serviciilor agenției.
În cazul în care acordul preliminar nu reflectă acest aspect, este puțin probabil să se evite probleme și "demonstrații" în cazul unei tranzacții incomplete. Un punct separat în contractul preliminar ar trebui să fie stipulat în cazul în care, pentru orice forță majoră( incendiu, alunecare de teren sau inundație), apartamentul pierde o parte sau toată valoarea acestuia.
Și cel mai important: să încheie un acord preliminar, este necesar, și asigurați-vă că să-l semneze cu un proprietar testat temeinic. Cu indicarea datelor pașaportului proprietarului și a tuturor documentelor de titlu pentru apartament. Din păcate, escrocii sunt adesea "limitați" prin colectarea garanțiilor / avansurilor și se ascund cu ei.
fapt, de 10 ori în 1000-2000 nu va face $ ticalosi oameni bogați pentru o viață, dar în mod special pierderea lor „verde“ strica permanent starea de spirit.În acest caz, trebuie să fii atenți atât la "ieftin" cât și la "brânză scumpă".O astfel de înșelătorie sugerează:
- Suprasolicitarea cuantumului avansului. Iedacă în loc să luați unul pe piață, maxim două mii de dolari vi se solicită de două sau de trei ori mai mult, amintiți-vă acest "reclamant".Este foarte posibil să o recunoașteți pe standul "poliția îi caută".
- Subevaluarea substanțială a costului apartamentului.
- Întârziere în perioada de decontare finală.Acest lucru se face pentru a colecta cât mai mult posibil din compania victimelor.
Nu este exclusă opțiunea unei "defilare" a avansurilor.„Compania“ în termen de câteva luni de bani utilizare primite ca plăți anticipate( sub formă de plată în avans), și apoi sub masca de forță majoră fictive anulează tranzacția și returnează numărul de pierdut împotriva inflației lor „greutate“ de bani.
Pentru a exclude această posibilitate( cel puțin din punct de vedere), pre-plată, este necesar să se înregistreze ca o garanție și să fie sigur de a duplica punctul dreptul de întoarcere( în cazul refuzului din partea vânzătorului a tranzacției) a dublei sumei.În același timp, este necesară enumerarea circumstanțelor de forță majoră în care banii sunt restituiți fără "dublare".
Scammerii înclinați la efecte teatrale aranjează performanțe întregi.Închiriate pentru câteva ore, „bogat“, biroul să ia banii pentru tranzacție. Bineînțeles, fără case de marcat. Cu toate că, în acest caz, semnul „Contabilitate“ pe una dintre camere se pot închide.
Banii sunt trecuți printr-un "detector" pregătit pentru bancnote, ceea ce denotă în mod intimidat prezența bancnotelor contrafăcute."Reproșați" reprezentanți ai vânzătorului solicită ajutor. Apare "serviciu de securitate" sau "poliție" și "retrage dovezi" - banii tăi( desigur, real).Probabilitatea de a vedea din nou escrocii și banii este foarte aproape de zero.
Un alt punct important. Nu este un secret faptul că suma reală diferă adesea de cea specificată în contract - costurile părților la tranzacție sunt reduse proporțional cu reducerea sumei. Această circumstanță este folosită de vânzătorii fără scrupule, sub orice pretext, provocând tranzacția și chiar returnând, dar semnificativ mai puțin, suma către cumpărător. Prin urmare, chiar și în cazul în care vânzătorul a decis să precizeze în acordul subestimat valoarea atunci când există o înregistrare a tranzacției de cumpărare și vânzare a apartamentului, el trebuie să asigure - să ia cumpărătorului o chitanță pentru suma reală.
Este necesar ca chitanța să fie scrisă de către vânzător personal. Primirea trebuie să includă numele complet al vânzătorului, datele pașaportului, suma tranzacției în cuvinte și exact ce sumă va fi returnată cumpărătorului la terminarea tranzacției.
Știind că în mâinile partea primire( și copia acestuia) pentru a obține bani reali, nici un cetățean sănătos( inclusiv vânzătorul și cumpărătorul) nu începe un proces de revizuire a acordului. La urma urmei, dacă o astfel de chitanță este "plutitoare", nu va fi suficientă nici una dintre părți - statul este greu să suprime încercările de al înșela.Și această povară se încadrează atât pe vânzător, cât și pe cumpărător - înșelătorii rău intenționați.
Cu toate acestea, niciunul dintre noi nu este imun la comportamentul inadecvat al oamenilor. Prin urmare, merită să vă gândiți cu atenție la efectuarea tranzacției de vânzare a apartamentelor, documentele cu cifrele subevaluate vă pun într-o poziție instabilă.Un argument foarte puternic pentru transferul real al banilor este decontarea cu cumpărătorul prin intermediul băncii. Cu indicarea scopului plății - plata unui apartament la o astfel de adresă și pe o astfel de adresă, conform contractului nr. De asemenea și de la un astfel de număr. Cunoscând valoarea reală a apartamentului, încheierea unui contract preliminar detaliat și transferarea banilor prin intermediul băncii, puteți evita multe probleme. Acest lucru este descris mai detaliat mai jos.
Procedura de calcul la cumpărarea unui apartament - cum să nu plătiți excedentul?
Este foarte important ca cumpărătorul să fie conștient de prețurile predominante ale bunurilor imobile, similare cu cele pe care le-a ales pentru sine. Este important să nu plătiți prea mult și să nu cădeți în rețeaua de escroci. Prețul trebuie să fie bidirecțional. Mai intai incercati sa va oferiti ceva asemanator cu cel al dumneavoastra si sunati, de asemenea, agentiile care intreaba daca exista o oportunitate de a cumpara cu ajutorul lor ceea ce ati luat deja pentru dumneavoastra.
Este posibil ca agențiile să ofere ceva demn de luat în considerare. Dacă nu au propuneri specifice, vă vor sfătui mai obiectiv, deoareceîn acest caz nu au nevoie să-și împingă bunurile. A doua parte a auditului constă, de asemenea, în contactarea agențiilor, însă deja cu privire la vânzarea apartamentului "dvs.".
Este clar că este mai bine să nu faceți apel la agențiile pe care tocmai ați sunat, sau puteți instrui un "inel" unei alte persoane. Ca urmare, veți obține o "furculiță" de prețuri.În mijloc se va găsi valoarea dorită.Acum puteți urmări cu claritate cazurile suspecte de prețuri subevaluate( sau umflate) și de oferte "profitabile".
Desigur, escrocii știu că prețul subevaluat provoacă suspiciune. Dar, de asemenea, știu că trebuie să existe un "client" care să fie desenat pentru "brânză ieftină" și să intre într-o "șoareci de șoareci".Și acest lucru se va întâmpla mult mai repede decât apariția unui cumpărător pentru un apartament la un preț mediu. Mai jos sunt două exemple de propuneri "profitabile" pe care se poate face o afacere pentru a achiziționa un apartament.
Vă este oferit să contribuiți o parte din banii pentru apartament, de obicei jumătate din suma necesară, iar plata rămasă pentru a instala la un interes foarte scăzut.Întreprinderea intermediară( cel mai adesea cooperativul), de asemenea, ia o plată scăzută pentru serviciile sale - 2-3% și se angajează să găsească locuințe într-o clădire nouă în conformitate cu cerințele dumneavoastră.
Uneori, "reprezentanți ai cooperativei" oferă imediat semnarea unui contract pentru unul din apartamentele prezentate, cel mai adesea fără a prezenta acest apartament.În cazul "piramidei", primii câțiva participanți primesc împrumuturi pentru achiziționarea unui apartament( folosind o parte din banii de la "clienții") care se raportează tuturor celor gata să fie înșelați de următorii concurenți.
Cu toate acestea, foarte repede se pare că dobânzile la împrumuturile acordate primilor participanți sunt de mai multe ori mai mari decât cele convenite cu intermediarii.Și( aici vorbim despre escrocii unui tip diferit - mai modest), infractorii fie își dizolvă în liniște sau își falimentează cooperativele fără a-și îndeplini obligațiile.
Din anumite motive, nici unul dintre cei înșelați:
- nu înțelege că plata atunci când cumpără un apartament la propus 5-7-10% pe an pentru un împrumut este nerealist într-un mediu bancar de 15%;
- nu acordă atenție faptului că, la depunerea banilor, îi este emisă o bucată de hârtie( o chitanță) umplută cu mâna, dar nu există case de marcat sau evidențe în "biroul" societății intermediare;
- nu este alarmat de faptul că aproape nici o referință și informații despre dvs., ca viitor plătitor al împrumutului, nu trebuie să fie prezentate.
Este posibil și direct opus, din punctul de vedere al colectării documentelor, opțiunea. Cumpărătorul este oferit să cumpere un apartament în rate, din nou sub un interes nerealist scăzut. Pe piața secundară - 8-9%, în cazul construcțiilor noi - chiar mai plăcut - 6-7% pe an, fără asigurare și comisioane.În același timp, îi forțează pe reclamant să colecteze o mulțime de documente, care îi îndreaptă atenția asupra procesului de colectare a documentelor "necesare".
Contractul este de a oferi "servicii juridice" - pregătirea documentelor pentru bancă, verificarea "curățeniei" apartamentului etc. Bani în valoare de 20-30% din valoarea constatată de cumpărătorul însuși( sau apartamentul oferit aici) ar trebui plătite, ca în cazul precedent, direct întreprinderii intermediare. Acesta din urmă "se angajează" să transfere acești bani băncii ca plată în avans.
Acest moment este ratat în contractul semnat. Procedura de transfer al banilor de la "cumpărător" către companie este simplificată până la limită.Bineînțeles, banii se stabilesc în cadrul companiei și este aproape imposibil să îi readuci la "cumpărător".După încheierea întregului contract privind prestarea "serviciilor juridice", acestea sunt, în opinia "firmei", redate în întregime.
cumpărare și vânzare a apartamentului - o regulă pentru calcularea
optime Există suficiente mod simplu și eficient pentru a genera plăți fără numerar atunci când cumpără un apartament , care nu „de lucru“ cele mai multe scheme frauduloase. Folosim termenul bancar "scrisoare de credit irevocabilă".Calculul este realizat printr-o bancă de încredere( o bancă de încredere atât de către vânzător, cât și de către cumpărător).o afacere de rezervă de bani sub forma unei scrisori de credit irevocabilă pentru o perioadă suficientă pentru pregătirea documentelor și a tranzacției în totalitate. Scrisoarea tripartită a contractului de credit este înregistrată ca condițiile de divulgare ea:
- înregistrat în Registrul de stat unificat a drepturilor de proprietate la apartament către cumpărător,
- extrage toate prescris de către vânzător de persoane( dacă este cazul),
- reabilitată printr-un comunicat de terță parte a apartamentului de către vânzător( în cutia ca un terțsă acționeze ca o agenție imobiliară).
Depunerea / plata în avans în acest caz nu poate fi transferată pe mâinile vânzătorului.În cazul în care este necesar să se facă orice cheltuială, vânzătorul poate lua un împrumut pe termen scurt în aceeași bancă cu privire la securitatea apartamentului său.În cazul în care tranzacția se descompune, vânzătorul de la sfârșitul acreditivului își primește banii fără probleme inutile. Este clar că „îngheța“ o sumă considerabilă de bani pentru câteva luni, nimeni nu vrea, dar cu această metodă de calcul vânzătorului garantat de a nu pierde întreaga sumă.Apropo, puteți rezerva bani după ce vânzătorul a pregătit toate documentele necesare pentru tranzacție.
În cazul în care vânzătorul refuză să doar un astfel de sistem de calcul, cel mai probabil, este pur și simplu frică de acțiune nu este foarte clar pentru el.În cazul în care, cu toate acestea, el începe să susțină că o astfel de procedură de calcul atunci când cumpără un apartament este rău, și alte variante au un avantaj - este foarte probabil ca în fața ta „fărâmițează mic demon“ trișor.
Continuarea citirii: Partea 4. Saga despre alegerea apartamentului 4. Efectuarea unei înțelegeri cu notarul
