Verificación completa del apartamento al comprar: ¿merece la pena ser tan escrupuloso?
Continúa. Comienzo: Parte 1. Saga de elegir un departamento 1. Tipos de casas y opciones de apartamentos. Casas hechas de bloques de espuma y otros edificios: comenzamos a comprar un apartamento con este criterio
Para el apartamento, lo mejor es la ausencia de historias preliminares. Esta condición se cumple a menudo cuando se compra un apartamento en un edificio nuevo directamente desde el desarrollador, aquí el riesgo de ser engañado es mínimo. Sin embargo, incluso en este caso, durante la construcción de la participación accionaria, hay:
- vendido( más de una vez),
- es donado,
- es heredado.
Y después de poner la casa en funcionamiento y documentar los documentos, el apartamento puede transferirse bajo un contrato de alquiler. En el departamento de un nuevo edificio después del registro de documentos, los inquilinos pueden registrarse. Una parte de la participación de capital podría emitirse no para una persona, respectivamente, y los copropietarios del apartamento pueden ser, por ejemplo, un esposo y esposa o tres hermanos.
Entonces, veamos el caso general. Comprar un apartamento al accionista del nuevo edificio después de poner en funcionamiento la casa y procesar los documentos para este apartamento en muchos puestos cae precisamente en la categoría general. La diferencia es que el nuevo edificio generalmente todavía tiene una "historia corta".
Después de la puesta en servicio del nuevo edificio y el registro de los documentos del apartamento( el procedimiento para obtenerlos se describirá a continuación), solo las personas indicadas en el título de propiedad pueden actuar como vendedores del apartamento elegido por usted.
Se debe prestar especial atención a los apartamentos, diseñados por derecho de herencia. En este caso, después de la transacción de compraventa, las personas "descartadas" y las personas no contabilizadas pueden "nadar hacia afuera" con un ardiente deseo de desafiar sus derechos.
Una cosa más. Revisar el historial de apartamentos es mejor no confiar en nadie, incluso en un agente de bienes raíces que haya encontrado para usted una propiedad tan maravillosa( aunque se agradece su participación solidaria en el proceso de verificación).Sí, en el caso de una disputa perdida sobre una transacción, un agente de bienes raíces puede perder su reputación. Usted, inconmensurablemente más, un techo sobre su cabeza. Y es muy posible, y el dinero gastado, o la mayoría de ellos, por lo que el control legal del apartamento debe llevarse a cabo con su presencia curiosa y participación activa.
recepción y verificación de documentos de un apartamento en un nuevo
edificio después de la finalización de todos los trabajos( y la construcción, y acabado) prevista en el proyecto, el desarrollador invita a los representantes de la IAV para la medición y preparación de la documentación técnica para el registro estatal de la casa. Después de la inspección de los representantes de la supervisión arquitectónica( la mayoría de las veces en conjunto con un grupo de partes interesadas no indiferentes), el desarrollador elimina las deficiencias y recibe un acto sobre la aceptación de la casa.
Este último se envía a la administración estatal local, que emite un permiso para poner en funcionamiento la casa. La casa recibe una dirección postal y acceso a todas las comunicaciones de la ciudad. El desarrollador entra en un acuerdo con la compañía que dará servicio a la casa antes de la posible solución de los inquilinos para la creación de condominios. Después de eso, en la reunión con cada propietario del apartamento, se firma el acto de transferir el apartamento y el propietario recibe las llaves.
¡Así que está hecho! El propietario es premiado por su sufrimiento y con sus llaves abre la puerta de su departamento. Se siente un afortunado propietario de bienes inmuebles queridos. Sin embargo, los sentimientos, como suele suceder, lo engañan. Junto con las llaves y el acto de transferencia, sí recibió, pero solo la oportunidad de convertirse en un feliz propietario.
Se enfrentará a la siguiente etapa( incómoda) de registro legal. Este proceso no solo depende de él y puede durar mucho tiempo. A veces las personas viven durante años en los apartamentos que pagaron, formalmente no son sus dueños.
Durante este período, es imposible vender "su" propiedad inmobiliaria en un edificio nuevo.
Abre el camino hacia el registro estatal de la transferencia de apartamentos individuales del desarrollador a la cámara de registro, copias del permiso para poner en funcionamiento la casa y una serie de otros documentos. Después de eso, el participante de la construcción compartida debe enviar a la cámara de registro:
- una solicitud de registro estatal en su propio nombre;Documento
- sobre el pago del impuesto estatal;Acuerdo
- sobre participación en construcción compartida + todos los acuerdos adicionales;
- acto de aceptación-transferencia, firmado por el desarrollador y las personas que pagaron la construcción del apartamento;Plan de piso
- y el plan de su departamento( es necesario que coincidan);
- una copia de su pasaporte;
- un poder notarial certificado por un notario si el propietario confía en que alguien haga todos los gestos necesarios para obtener los documentos.
El período estipulado por la ley para el registro de la propiedad es de 30 días en nuestro caso. Después de una verificación minuciosa de los documentos presentados, se realiza una entrada correspondiente en el Registro Estatal Unificado de Derechos, y el propietario del apartamento se convierte en su propietario legal.
Está claro que un procedimiento tan complejo rara vez ocurre "sin problemas", a veces los propietarios de los apartamentos tienen que tomar posesión por decisión del tribunal. Este último, junto con los documentos del BTI, se envía a la cámara de registro, y en 30 días el propietario del apartamento toma sus derechos, independientemente de la decisión de otros conflictos "río arriba".Así
único certificado de propiedad emitido por el Registro de la Cámara , permite que el primer propietario a vender el apartamento en el mismo, donar, legar o alquilar contrato. Haga esto solo aquellas personas que están indicadas en el certificado mencionado anteriormente. Luego, considere los pasos que se deben seguir antes de comprar un apartamento en un edificio nuevo.
Comprobación de la limpieza legal del apartamento y su propietario
La ausencia de este último y la representación de sus intereses por parte de un administrador fiduciario es una ocasión para dudas muy serias y, posiblemente, un rechazo de la transacción. Especialmente si el poder para el derecho a representar intereses está registrado en el extranjero, porque al momento de la transacción puede ser cancelado.
Si aún llega a un acuerdo con un representante por poder, debe verificar cuidadosamente qué puede hacer exactamente una persona de confianza, ya sea para celebrar un contrato o, por ejemplo, para recibir dinero para una transacción, etc. Es aconsejable visitar la oficina del notario donde se emitió el poder y especificar cómo se estaba llevando a cabo el proceso de extradición.
Pero incluso cuando el propietario de la propiedad está delante de usted, un apretón de manos no es suficiente. Asegúrese de recoger su pasaporte y verificar( con exactitud para cada letra y número) la identidad de los datos del pasaporte con los datos especificados en la escritura de propiedad. Por supuesto, el documento del título debe ser con sellos "húmedos". No hay copias en el momento de la verificación no son adecuadas.
Tiene sentido y verifica el pasaporte en sí.Una vez que haya anotado la serie, el número de documento, la fecha de emisión, el nombre de su propietario, puede asegurarse en la oficina de pasaportes de que dicho documento fue realmente emitido. Para saber que fue entregado exactamente a la persona que representa el apartamento como propietario, puede visitar el mostrador de pasaportes y el documento, y con su propietario.
Es más difícil saber si el dueño del apartamento es legal. Para ello, es necesario consultar al vendedor en los dispensarios psicológicos y narcóticos y obtener consultas pertinentes allí.Si esto no se hace, y resulta que el propietario de la vivienda - el cliente de estas instituciones o simplemente en el momento de la firma del contrato estaba bajo la influencia de drogas( tales certificados también proporcionan "representantes del Vendedor" inteligentes), un contrato de venta apartamentos puede ser terminado.
Nuestro sistema burocrático es imperfecto. Por lo tanto, si el propietario del apartamento ha cambiado su lugar de residencia, deberá pasar por alto los dispensarios para todas las direcciones anteriores. Después de todo, los datos de los clientes en estos establecimientos pueden perderse durante la transmisión o incluso "caducados" en una de las direcciones.
Sin embargo, si el apartamento es muy apreciado, puede inspeccionar al vendedor por médicos calificados al realizar una transacción( en presencia de un notario).Si hay un tutor legal( fiduciario), será suficiente para obtener su consentimiento, certificado por la autoridad de tutela.
Por supuesto, si el propietario no es uno, entonces usted necesita la presencia de todos los copropietarios de la transacción( con su "segunda mitad") o una autorización notarial para vender el apartamento todas las entidades anteriores.
Por lo tanto, es imposible realizar una transacción con el propietario( propietarios) de un apartamento que actúa a través de un fideicomisario, un maestro( propietarios) incompetente, con una persona( personas) cuyo pasaporte causa sospecha.
Verificación de documentos al comprar un departamento: a veces se encuentra en la superficie del
Por lo general, un documento de título es una escritura de propiedad o un contrato:
- de una venta;
- regalos, intercambio;
- sobre el derecho a heredar;Decisión judicial de
- ;Anualidades
- .
Como ya hemos señalado, después de recibir un certificado de propiedad, un apartamento en un edificio nuevo puede ser alienado por todos los métodos anteriores. Reglas generales para todos los contratos: no deben contener ni siquiera una pizca de borrado y falsificación. Las correcciones, de haberlas, deben estar certificadas por firmas de las partes, certificadas y selladas con la firma y el sello del notario. Las impresiones se pueden ver claramente, el estilo de presentación no permite interpretaciones dobles.
Es casi imposible distinguir un documento falso de un ciudadano inexperto. Bueno, como una persona que retoma el documento por primera vez en los últimos veinte años, ¿determinará el grado de claridad de la prensa o la corrección de la forma del tratado y el lugar de "posible interpretación doble"?
Los experimentos con la definición de "falsificación" de documentos se llevaron a cabo más de una vez. Y la mayoría absoluta de los ciudadanos "voló" incluso a un nivel promedio de falsificación. Por lo tanto, además del comprador( e incluso del agente de bienes raíces), los documentos deben ser verificados al comprar un apartamento por un especialista en esta área: un notario en quien confíe y que realizará su transacción en el futuro.(Hablaremos sobre la elección del notario.)
Después de examinar los documentos para falsificación, tiene sentido verificar, es mejor, con la ayuda de un notario, que los documentos se registren en los organismos estatales de la manera adecuada.
Ya hemos hablado sobre los acuerdos de donación. Agregamos el siguiente ejemplo: la persona que le vendió un apartamento, lo recibió como un regalo o por herencia, no de un pariente cercano, y sucedió hace poco. El deseo de deshacerse de la "felicidad" recientemente añadida, e incluso a bajo precio, una ocasión para pensar bien y, al menos, para realizar una verificación más exhaustiva de las circunstancias del regalo / voluntad.
Algunas palabras sobre el contrato de alquiler. Según este acuerdo, el propietario del apartamento lo transfiere a otra persona, el pagador del alquiler. El nuevo propietario paga periódicamente el monto anterior, de acuerdo con el contrato. El contrato de alquiler se considera inválido si no está certificado por un notario. Además, la ley exige el registro estatal obligatorio de dicho acuerdo cuando el apartamento se enajena.
Son posibles dos variantes del contrato de alquiler:
- con el pago del precio del apartamento;
- sin pago
En el primer caso, el contrato de alquiler se considera como una especie de contrato de venta. La diferencia es que la suma del valor de un apartamento en el caso de una anualidad no se paga una sola vez, sino dentro de un cierto período de tiempo. Los pagos periódicos de "alquiler" se realizan independientemente del pago del costo del apartamento.
La segunda opción no requiere el pago de un apartamento. Tal contrato se considera como una variante del acuerdo de regalo. El alquiler puede ser de tres tipos: constante
- ;
- para la vida;
- un contrato de mantenimiento de por vida con dependientes.
Sin entrar en más detalles y sutilezas del contrato de alquiler( y hay muchos de ellos), volvamos a la cuestión de comprar y vender un apartamento que el vendedor recibió en virtud de dicho contrato. Después de todo, un apartamento en un edificio nuevo también se puede transferir a su vendedor actual bajo un contrato de alquiler.
Contrato de alquiler - contrato "gravado".Es decir.usted compra un departamento con una carga de ciertas obligaciones. Al hacerlo, usted asume todas las obligaciones del vendedor de este apartamento. Convirtiéndose en el próximo propietario, tendrá que hacer los pagos del alquiler, continuar pagando el costo del apartamento al propietario, quien lo transfirió según el contrato de alquiler, para hacer todo lo prescrito en el contrato de alquiler. Entonces, antes de comprar un apartamento así, es bueno averiguar si un acuerdo es rentable para usted.
Un examen cuidadoso de la escritura de propiedad incluye verificar si existen condiciones para que rescinda su contrato futuro. Por ejemplo, en el contrato de venta, que está verificando, se proporcionó un pago diferido. Si la persona que le vendió un apartamento no pagó el costo del apartamento a tiempo, entonces esta es una ocasión para reconocer su contrato( futuro) como no válido. Y si la fecha límite para el pago final todavía no ha llegado, y el pago no se ha realizado, el vendedor aún no se ha convertido en el propietario de la propiedad al máximo, y, en consecuencia, no tiene derecho a venderla.
Si de repente resulta que hay contradicciones entre los documentos recolectados para la venta de documentos, es necesario pasar por la cadena de donde nacieron estas contradicciones y recibir copias de los documentos faltantes o erróneos.
Pueden aparecer condiciones adicionales para la transacción( gravámenes o restricciones).Las personas con los derechos de este departamento pueden "nadar".Y si esto da motivos para reconocer que una transacción futura no es válida, debe buscar otros bienes inmuebles.
Es necesario verificar los documentos del apartamento desde el BTI con el dispositivo real de su área. Cualquier cambio en las paredes, su destrucción o terminación, incluso la disposición del apartamento de una despensa innecesaria, se considera un delito administrativo. Todo esto solo puede hacerse por acuerdo con el gobierno local. Todas las alteraciones producidas( permitidas) deben reflejarse en el plan plano recibido en el BTI.
Se debe prestar especial atención a la dirección del apartamento que se vende. Después de todo, el contrato puede especificar una dirección del edificio, que no tiene nada que ver con la casa postal, según la cual la casa y, en consecuencia, el apartamento está registrado. Está claro que en esta versión, el comprador, habiendo pagado dinero, en el peor de los casos no recibirá ningún bien inmueble. En lo mejor de su esquina de "carga" o apartamento en el primer / último piso, aunque vio la opción más prestigiosa.
Los estafadores van a reemplazar las placas con las direcciones de las casas. Por ejemplo, cerca del nuevo edificio, una estructura en ruinas se aferraba a él. El comprador, después de inspeccionar el maravilloso apartamento de nueva construcción, en realidad firma el contrato y paga dinero porque no está claro qué hay en el "barrio pobre" cercano.
Punto muy importante .Cuando reciba todos los documentos( certificados y declaraciones) del vendedor, debe estar presente personalmente. Por lo tanto, es muy importante controlar cuidadosamente el departamento cuando se compra, junto con expertos en esta área.
Continuación de la lectura: Parte 3. Saga de elegir un apartamento 3. ¿Un trato para la venta de un departamento o cómo manejar el dinero correctamente?
Verificación legal del apartamento y búsqueda de los copropietarios del apartamento
Todos los copropietarios se deben verificar con cuidado y en todos los puntos. Después de todo, las razones para una posible terminación del trato son igualmente importantes para todos los copropietarios. Muy a menudo, el nuevo edificio no tiene tiempo para adquirir a las personas registradas y vivas en él en el momento de la venta, pero a veces sucede, y el comprador debe estar preparado para tal cambio de eventos.
Según el extracto extendido del libro de la casa, es posible averiguar cuál de los inquilinos está registrado actualmente en el apartamento que le interesa, y cuál de ellos, en el momento de la venta, conserva el derecho de residencia en el mismo. Obtenga un extracto puede el propietario del apartamento completamente gratis en la oficina de vivienda en el lugar de residencia. Para hacer esto, debe tener:
- un certificado de la BTI o un certificado de propiedad de la propiedad del registro del Estado Unificado de los derechos de bienes raíces y las transacciones con el mismo;
- es un documento de título: un acuerdo, cuyos tipos se enumeran a continuación;Pasaportes
- y certificados de nacimiento de todas las personas registradas en el departamento.
Sin un conjunto completo de documentos, no se proporciona la declaración de GEK; es necesario proteger la privacidad de la información privada, si está disponible, la declaración estará lista en el plazo de un día. Puede ser que una de las personas registradas en el apartamento esté ausente. Y nadie sabe dónde está esta persona durante la preparación de los documentos para la venta del apartamento. Tal persona se llama "desaparecida".
Una persona puede estar ausente por varias razones: estar en un viaje largo( con una misión secreta o en lugares de detención), estar bajo cuidado a largo plazo, etc. Es muy posible que la "persona desaparecida" después de vender el apartamento( incluso después de algunos años) realmente esté presente y comience a desafiar la transacción.
Incluso el consentimiento para vender un apartamento obtenido de los lugares de confinamiento no garantiza la "limpieza" de la transacción. A menudo, el "término agotado" y la persona liberada, declara que el consentimiento que ha escrito se le dio bajo presión y requiere una revisión del trato. Por lo tanto, la presencia de una persona así: una excusa para encontrar otro apartamento para comprar.
¡Nuestro control legal del apartamento antes de la compra acaba de comenzar! Si el nuevo edificio ya está habitado( al menos parcialmente), hable con los vecinos. Por cierto, en la conversación describe a la persona con quien hablaste, como con el dueño de tu futuro departamento. En esta etapa, puede aparecer información muy interesante.
Asegúrese de especificar si el vendedor tiene una esposa civil( esposo civil).Legalmente, ella( él) no puede participar en la transacción, pero de hecho después de que pueda exigir su cancelación. Y esos casos, por desgracia, "tenían un lugar para estar", con la adopción de una decisión judicial a favor del demandante.
Tiene sentido y atractivo para la oficina de vivienda( si los propietarios lograron registrarse), respaldado por garantías materiales de amistad. En ZhEKe no solo puede obtener una lista de todos los antiguos propietarios del apartamento. Una gran cantidad de información adicional, a veces muy interesante y útil, puede decir los pasaportes. Cerrajeros y electricistas de la empresa de servicios también pueden "dar a conocer" detalles importantes sobre la casa y sus habitantes.
Con un extracto de la USRD, conocerá toda la historia del apartamento, independientemente de si los propietarios han cambiado y quiénes son, si el apartamento se ha podido detener y está sujeto a interdicción para la venta. Si los propietarios del nuevo edificio ya han cambiado( especialmente varias veces), es muy probable que usted, el comprador de buena fe, esté tratando de "sustituirlo".Y es mejor que renuncies a este trato "rentable".La misma conclusión se debe tomar en caso de disputas, arrestos y prohibiciones sobre la venta de bienes inmuebles, que usted ha cuidado. En cualquier caso, haga un esfuerzo por familiarizarse con el penúltimo propietario.
Sería superfluo aplicar al Registro Único de Decisiones Judiciales. Si resulta que el apartamento en el nuevo edificio logró ser objeto de procedimientos legales, asegúrese de verificar( con la participación de un abogado especializado) si el caso puede reanudarse debido a circunstancias que( repentinamente) se abrirán después de que compre este apartamento.
Niños, como siempre, atención especial. Si un niño menor de edad( niños) está registrado en el apartamento, para el momento de la transacción se debe obtener un permiso para la venta del apartamento del consejo guardián. Por lo tanto, descubra todo lo posible sobre cada copropietario y su entorno inmediato, para lo cual recurra a todas las instancias posibles y hable con los vecinos.