Komplexní ověření bytu při koupi - stojí za to být tak chytrý?
Pokračování.Začátek: část 1. Sága výběru bytu 1. Typy domů a výběru bytu. Domy z pěnových bloků a dalších budov - začínáme kupovat byt s tímto kritériem
Pro byt je nejlepším chybějící předběžné příběhy. Tato podmínka je často splněna při koupi bytu v nové budově přímo od developera, zde riziko minimalizace je podvodné.I v tomto případě se však během výstavby podílu na akcii vyskytují: prodané
- ( více než jednou),
- je darováno,
- je zděděn.
A po uvedení domu do provozu a dokumentaci dokladů lze byt převést na základě smlouvy o pronájmu. V bytě nové budovy po registraci dokumentů mohou být registrováni nájemci. Podíl na majetkové účasti by mohl být vydán nikoliv pro jednu osobu a spolumajiteli by mohl být například manžel a manželka nebo tři bratři.
Tak se podívejme na obecný případ. Nákup bytu od akcionáře nové budovy po uvedení domu do provozu a zpracování dokumentů pro tento byt na mnoha místech spadá přesně do obecné kategorie. Rozdíl je v tom, že nová budova má obvykle "krátkou historii".
Po uvedení do provozu nové budovy a dekoraci v dokumentaci k bytu( pořadí jejich přijetí bude popsán níže) v jediném subjektu uvedené v dokumentech titulu mohou působit jako prodejce vybraného bytu.
Zvláštní pozornost by měla být věnována bytem, který byl navržen podle práva dědictví.V tomto případě po transakci prodeje a nákupu mohou "vyřazené" a nezúčastněné osoby "plavat" s horlivou touhou zpochybnit vaše práva.
Jedna věc. Kontrola historie bytu je lepší nikomu důvěřovat, dokonce ani realitní kanceláři, která vám pro vás našla tak nádhernou nemovitost( ačkoli její podpůrná účast na ověřovacím procesu je vítána).Ano, v případě ztraceného sporu o transakci může nemovitost ztrácet pověst. Vy - nesmírně více - střechu nad hlavou. A je to velmi možné a vynaložené peníze, nebo většina z nich, tak by se měla provést právní kontrola bytu s vaší zvědavostí a aktivní účastí.
Příjem a kontrola dokladů o byt v novostavbě
po dokončení všech prací( a stavebnictví, a dokončovací práce) předpokládá projekt, developer zve představitele BTI pro měření a připravuje technickou dokumentaci pro státní registraci domu. Po kontrole zástupců architektonického dohledu( nejčastěji ve spojení se skupinou neinteligentních zainteresovaných stran), developer odstraňuje nedostatky a přijímá zákon o přijetí domu.
Tato zpráva je zaslána místní správě, která vydá povolení k uvedení domu do provozu. Dům obdrží poštovní adresu a přístup ke všem městským komunikacím. Developer uzavře dohodu s firmou, která bude dům obsluhovat před možným řešením nájemníků pro vytvoření kondominia. Poté, na schůzce s každým majitelem bytu je podepsán akt převodu bytu a majitel obdrží klíče.
Takže je to hotovo! Majitel je udělován za dlouhé trpělivost a se svými klíči otevírá dveře do svého bytu. Cítí se šťastným vlastníkem milovaného nemovitosti. Nicméně pocity, jak se to často stává, ho oklamají.Spolu s klíči a aktem převodu obdržel, ale pouze příležitost stát se šťastným majitelem.
Bude čelit další( neklidné) fázi právní registrace. Tento proces závisí nejen na tom a může trvat dlouho. Někdy lidé žijí roky v apartmánech, které zaplatili, formálně nejsou jejich vlastníky.
Během tohoto období není možné prodat "vaši" nemovitost v nové budově.
Otevírá cestu k státní registraci jednotlivých bytů převod developera na registrační komoru kopie povolení k uvedení domu do provozu a řadu dalších dokumentů.Poté účastník společné výstavby musí předložit registrační komoře:
- žádost o státní registraci na vlastní účet;Doklad
- o zaplacení státní daně;Dohoda
- o účasti na společné výstavbě + všechny dodatečné dohody;
- akt přijetí-převod, podepsaný developer a osoby, které zaplatili za výstavbu bytu;
- půdorys a plán vašeho bytu( je nutné, aby se shodovaly);
- kopii cestovního pasu;
- plná moc ověřená notářem, pokud majitel důvěřuje někomu, aby provedl všechna potřebná gesta pro získání dokumentů.
Lhůta stanovená zákonem pro registraci vlastnického práva je v našem případě 30 dní.Po důkladné kontrole předložených dokumentů se v jednotném státním rejstříku práv zapisuje odpovídající záznam a majitel bytu se stává jeho zákonným vlastníkem.
Je zřejmé, že takový složitý postup málokdy jde "bez zásahu", někdy majitelé bytů musí vstoupit do vlastnictví rozhodnutím soudu. Ten je společně s doklady ze ZINZ předložen registrační komoře a za 30 dnů majitel bytu převzal jeho práva, bez ohledu na rozhodnutí dalších "protiproudých" konfliktů.
Takže jen osvědčení o vlastnictví vydaného zápisu Chamber , umožňuje první majitel prodat byt v tom, darovat, odkázat nebo pronajmout smlouvu. Udělejte to pouze osobám uvedeným ve výše uvedeném certifikátu. Dále zvažte kroky, které je třeba provést před nákupem bytu v nové budově.
Ověřování právního čistoty bytu a jeho majitel
není přítomen a jeho zastoupení na základě plné moci - důvodem k velmi vážné pochybnosti, a případně zrušení.Zvláště pokud je plná moc na právo zastupovat zájmy registrována v zahraničí, protože v době transakce může být zrušena.
Pokud tomu tak dohodnout se zástupcem na základě plné moci, musí být velmi opatrní, aby zkontrolujte, zda je proxy, pouze to, zda uzavřít smlouvu, nebo například k získání peněz na transakci, atd. Doporučuje se navštívit notářskou kancelář, kde byla vydaná plná moc, a upřesnit, jak probíhalo proces vydávání.
Ale i když je vlastník nemovitosti před vámi, jedno podání rukou nestačí.Ujistěte se, že jste jej vyzvedli a zkontrolovali( s přesností na každé písmeno a číslo) totožnost údajů o pasu s údaji uvedenými v názvu listu. Samozřejmě, titulní dokument musí obsahovat "vlhké" pečeť. V okamžiku ověření nejsou žádné kopie vhodné.
To dává smysl a kontrolu pas sám. Po napsání série, čísla dokladu, data vydání a jména jeho majitele se můžete u pasové kanceláře ujistit, že takový doklad byl skutečně vydán. Chcete-li zjistit, že byl vydán osobě zastupující byt jako majitele, je možné, že jste navštívili cestovní kancelář a doklad s majitelem.
Je těžší vědět, zda je majitel bytu legální.K tomu je nutné zkontrolovat prodejce v psycho-neurologických a narcologických dispenzarech a získat příslušné dotazy. Pokud se tak nestane, a ukázalo se, že majitel bytu - klient z těchto institucí, nebo jen v době podpisu smlouvy byla pod vlivem drog( tato osvědčení také zdatné „zástupce prodávajícího“), může být smlouva o prodeji bytů ukončen.
Náš byrokratický systém je nedokonalý.Pokud tedy majitel bytu změnil své bydliště, bude muset obejít dispenzáře pro všechny předchozí adresy. Koneckonců, údaje o zákaznících v těchto zařízeních se mohou během přenosu ztratit nebo dokonce "stalet" na jedné z adres.
Nicméně, pokud je byt velmi rád, můžete prozkoumat prodejce kvalifikovaných lékařů při provádění transakce( za přítomnosti notáře).Pokud je úředníkem( správcem), postačí získat jeho souhlas, ověřený orgánem poručníka.
Samozřejmě, že v případě, že pronajímatel není jeden, pak je třeba přítomnost všech spoluvlastníků v transakci( s jejich „druhou polovinu“) nebo notářsky ověřený souhlas k prodeji byt všechny výše uvedené subjekty.
Proto je možné provést dohodu s vlastníkem( y) bytu, jednající na základě plné moci, nekompetentní hostitelů( hosts) s osobou( y), cestovní pas, který vzbuzuje podezření.
Kontrola dokumentů při koupi bytu - někdy podvod leží na povrchu obvykle
název dokumentu - je to potvrzení o vlastnictví nebo smlouvy:
- prodeje;
- dárky, výměna;
- na právo dědit;Rozhodnutí
- ;
- anuity.
Jak jsme již poznamenali, po obdržení osvědčení o vlastnictví může být byt v nové budově odcizen všemi výše uvedenými metodami. Obecná pravidla pro všechny smlouvy - neměly by obsahovat ani náznak vymazání a padělání.Opravy, pokud existují, musí být potvrzeny podpisy stran, ověřeny a zapečetěny podpisem a pečetí notáře. Výtisky lze vidět jasně, styl prezentace neumožňuje dvojí interpretaci.
Je téměř nemožné rozlišit falešný dokument od nezkušeného občana. No, jako někdo, kdo zvedne dokument poprvé v posledních letech dtsat určí stupeň definice tisku a správný tvar zakázky a místo „možného dvojího výkladu“?
Pokusy s definicí "padělání" dokumentů byly prováděny více než jednou. A absolutní většina obyčejných občanů "letěla" dokonce i při průměrné míře padělání.Proto, kromě kupující( a dokonce i realitní kancelář), dokumenty musí být kontrolovány při koupi bytu odborníkem v této oblasti - notář, koho důvěřujete a kteří budou provádět vaši transakci v budoucnu.(Na volbě notáře bude diskutovat níže.)
Po kontrole dokladů o padělek smysl, aby zajistily lepší s pomocí notáře, že dokumenty jsou registrovány ve státních agenturách odpovídajícím způsobem.
Už jsme se zmínili o dárcovských dohodách. Přidáváme následující příklad: osoba, která vám prodala byt, obdržela ji jako dar nebo dědictví nikoli z blízkého příbuzného a nedávno se to stalo. Touha zbavit se nedávno přidaného "štěstí" a dokonce i za nízkou cenu - příležitost přemýšlet dobře a přinejmenším provést důkladnější ověření okolností daru / základu.
Několik slov o smlouvě o nájmu. Podle této smlouvy majitel bytu ji převede na jinou osobu, plátce nájemného. Nový majitel pravidelně vyplácí předchozí částku podle smlouvy. Smlouva o nájmu je považována za neplatnou, pokud není notářem potvrzena. Zákon dále vyžaduje povinnou státní registraci takové smlouvy, pokud je byt odcizený.
K dispozici jsou dvě varianty nájemní smlouvy:
- s platbou ceny apartmánu;
- bez platby.
V prvním případě se smlouva o nájmu považuje za druh smlouvy o prodeji. Rozdíl je v tom, že součet hodnoty bytu v případě anuity není zaplacen jednou, ale v určitém časovém období.Pravidelné platby za "pronájem" se provádějí bez ohledu na platbu za byt.
Druhá možnost nevyžaduje zaplacení bytu. Taková smlouva je považována za variantu darovací smlouvy. Nájem může být ze tří typů: konstanta
- ;
- pro život;
- smlouva o celoživotní údržbě se závislou osobou.
Bez dalších podrobností a detailů smlouvy o pronájmu( a existuje mnoho z nich) se vraťme k otázce nákupu a prodeje bytu, který prodávající obdržel na základě takové smlouvy. Koneckonců, byt v nové budově může být také převeden na svého současného prodejce na základě smlouvy o pronájmu.
Smlouva o pronájmu - smlouva "zatížená".Tedy.si koupíte byt s břemenem některých povinností.V takovém případě převezmete všechny povinnosti prodejce tohoto bytu. Jakmile se stanete dalším majitelem, budete muset platit nájemné, platit náklady na byt majiteli, který jej převedl na základě smlouvy o pronájmu - dělat vše, co je předepsáno v nájmu. Takže před nákupem takového bytu je dobré zjistit, zda je pro vás výhodná dohoda.
Důkladné přezkoumání vlastního listu obsahuje kontrolu, zda existují podmínky pro ukončení vaší budoucí smlouvy. Například ve smlouvě o prodeji, kterou kontrolujete, byla poskytnuta odložená platba. Pokud osoba, která vám prodává byt, nezaplatí náklady na byt včas, pak je to příležitost uznat vaši( budoucí) smlouvu za neplatnou. A pokud ještě nedošlo k uplynutí lhůty pro konečnou platbu a platba nebyla provedena - prodávající se plně nestal majitelem nemovitosti, a proto nemá právo prodat.
Pokud se najednou objeví rozpor mezi dokumenty shromážděnými pro prodej dokumentů, je nutné projít řetězem, ze kterého se tyto rozpory vznikají, a obdržet kopie chybějících nebo chybných dokumentů.
Mohou se zobrazit další podmínky transakce( zatížení nebo omezení).Lidé s právem na tento byt mohou "plavat".A pokud to dává důvody k uznání budoucí transakce jako neplatné, musíte hledat jiné nemovitosti.
Je třeba zkontrolovat doklady o bytu od ZINZ se skutečným zařízením jeho oblasti. Jakékoli posuny ve stěnách, jejich zničení nebo dokončení, dokonce i likvidace bytu z nepotřebné komory, se považují za správní delikt. To vše lze provést pouze po dohodě s místní správou. Všechny vyrobené( povolené) změny musí být odrazeny v plánu bytu obdrženého v ZISZ.
Zvláštní pozornost by měla být věnována adrese prodaného bytu. Koneckonců, smlouva může specifikovat adresu budovy, která nemá nic společného s poštou, podle níž dům, a tudíž byt je registrován. Je zřejmé, že v této verzi kupující zaplatí peníze v nejhorším případě nedostane žádné nemovitosti. V nejlepším z jeho "zatížení" rohu nebo byt v prvním / posledním patře, i když sledoval nejprestižnější volbu.
Scammers přicházejí s výměnou jmenovek s adresami domů.Například v blízkosti nové budovy byla na ní přetrvána chátrající stavba. Kupující po prohlídce nádherného nově postaveného bytu skutečně podepisuje smlouvu a platí peníze, protože není jasné, co je v nedalekém "slume".
Velmi důležitý bod .Když obdržíte všechny doklady( certifikáty a prohlášení) prodávajícím, musíte být přítomni osobně. Takže je velmi důležité pečlivě zkontrolovat byt při koupi, spolu s odborníky v této oblasti.
Pokračování v čtení: Část 3. Sága o výběru bytu 3. Smlouva o prodeji bytu nebo o správném zacházení s penězi?
Právní kontrola bytu a hledání spolumajitelů bytu
Všichni spoluvlastníci by měli být zkontrolováni tak pečlivě a na všech místech. Koneckonců, důvody pro případné ukončení dohody jsou pro všechny spoluvlastníky stejně důležité.Nejčastěji nová budova nemá čas na získání registrovaných a živých osob v době prodeje, ale někdy se to stane a kupující by měl být připraven k takovýmto změnám. Podle
rozšířena výpis z domu, můžete zjistit, kdo obyvatelé registrovaný v současné době v bytě, které Vás zajímá, a jeden z nich na místě prodeje musí ponechat právo pobytu v něm. Získat výpis může majitel bytu zcela zdarma v kanceláři bydlení v místě bydliště.K tomu musí mít:
- certifikát z BTI nebo osvědčení o vlastnictví nemovitosti z jednotného státu registru práv k nemovitostem a transakce s ním;
- je titulní dokument - smlouva, jejichž typy jsou uvedeny níže;
- pasy a rodné listy všech osob registrovaných v bytě.
Bez úplného souboru dokumentů není prohlášení společnosti GEK uvedeno - je nutné chránit soukromí soukromých informací, je-li k dispozici, bude prohlášení připraveno do jednoho dne. Možná, že jedna z osob registrovaných v bytě chybí.A nikdo neví, kde je tato osoba při přípravě dokumentů pro prodej bytu. Taková osoba se nazývá "chybí".
Osoba může být nepřítomná z různých důvodů: být na dlouhé cestě( s tajnou misí nebo v místech zadržení), dlouhodobě pečovat atd. Je docela možné, že "nezvěstná osoba" po prodeji bytu( i po několika letech) se stane skutečnou přítomností a začne zpochybňovat transakci.
Dokonce i souhlas s prodejem bytu získaného z míst svobody není zárukou "čistoty" transakce.Často "vyčerpané termíny" a propuštěná osoba prohlašují, že souhlas, který napsal, byl pod tlakem a vyžaduje přezkoumání dohody. Proto, přítomnost takové osoby - výmluvu najít jiný byt k nákupu.
Naše právní kontrola bytu před nákupem právě začala! Pokud je nová budova již obývána( alespoň částečně), promluvte se sousedy. Mimochodem, v rozhovoru popište osobu, se kterou jste mluvili, stejně jako majitel vašeho budoucího bytu. V této fázi se mohou objevit velmi zajímavé informace.
Nezapomeňte uvést, zda má prodávající občanskou manželku( občanský manžela).Ze zákona se nemůže účastnit transakce, ale ve skutečnosti poté, co může požadovat její zrušení.Takové případy, bohužel, "měly místo, kde se mají" - přijetím soudního rozhodnutí ve prospěch žalobce.
Dává smysl a apeluje na bytový úřad( pokud se majitelé podařilo zaregistrovat), podpořen materiální jistotou přátelství.V ZhEKe můžete nejen získat seznam všech bývalých vlastníků bytu. Mnoho dalších, někdy velmi zajímavých a užitečných informací, můžete říci pasy. Zámečníci a elektrikáři servisní společnosti mohou také "rozdávat" důležité informace o domě a jeho obyvatelích.
Podle výpisu z Jednotného státního rejstříku, se dozvíte o historii bytu - ať už vlastníků, a které nejsou změněny v případě, že byt již navštívili zadržení a zakázal prodej. Pokud se majitelé nové budovy již změnili( zejména několikrát), je velmi pravděpodobné, že se vy, kupující bona fide, snažíte "nahradit".A radši se zřekněte této "ziskové" dohody. Stejný závěr by měl být učiněn iv případě sporů, zatýkání a zákazů prodeje nemovitostí, o které jste se starali. V každém případě se snažte seznámit se s předposledním majitelem.
Bylo by nadbytečné používat jednotný registr soudních rozhodnutí.Pokud se ukáže, že bytový dům již stal předmětem soudního sporu, ujistěte se( s pomocí právníka profilu) nemůže být obnoveno, pokud to okolnosti případu, který( najednou) se otevře po zakoupení bytu.
Děti, jako vždy, zvláštní pozornost. Pokud je v bytě registrováno dítě mladší( děti), musí být v okamžiku transakce obdrženo povolení k prodeji bytu od rady opatrovníků.Takže zjistěte vše, co je možné o každém spoluvlastníkovi a jeho bezprostředním okolí, pro které se obrátit na všechny možné případy a promluvit se sousedy.